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本公司谨重许诺!假一赔十!无效赔十倍!十天包换!一个月包退,安装即可. 炒股就看金麒麟分析师研报 ，权威，专业 ，及时 ，全面，助您挖掘潜力主题机会！ 来源：半夏投资 地产价格的现状 分化而非共振下跌 房地产的总需求已经企稳 全国范围内的一手房和二手房成交合计，从21年到23年年初 ，下滑了约30% ，之后已经企稳 。 2023年初到现在，一二手合计的成交量基本稳定 ，结构有所变化。一手房的供应下降 ，成交占比从80%下降到了50% 。二手房的供应和成交都上升，占比从20%上升到50% 。但是合起来 ，总需求其实并没有再继续下滑 ，而是保持了稳定。 这是在房价下跌，需求被压抑的前提下实现的 。真实的需求会高于当前实际的成交水平 。 新房供应大幅下降 是新房价格保持坚挺的重要原因 ，也是一手成交缩量的原因 住宅新开工面积比21年的高点下降了百分之接近80%。 新房库存比高点都大幅下滑 。 无论全国口径的已开工未销售库存 还是房企层面的库存 ，比高点都有一个很大的下滑 。 更直接的指标，前30个城市的推盘量 ，下滑了百分之七八十。 新房供应的确是比较小 ，还有结构性的变化 。 供应的结构里：高线城市的占比在提升，低线城市的占比在下滑 。好房子的比例在提升，普通的刚需和改善的比例在下滑。 低供应 ，叠加结构性的提升 ，推动新房市场的销售均价，过去几年其实是上涨的。 二手房的需求持续上升 因为新房供应不足 ，需求转移到二手房市场 。 二手房的成交量 ，过去3年每年都在创新高 。最近两周，二手房的成交量比去年同期高40%以上 ，处于历史同期的最高水平。 既然需求持续新高 ，那为什么二手房价格持续下跌？ 二手房价格下跌的核心驱动是什么？ 是供应，也就是二手房的挂牌量 ，持续上升创新高 。 二手房供应开始持续下降 但是大概从两个月以前到现在 ，发生了一个非常深刻的变化 。25城的这个挂牌量又开始持续的下行，最近在加速。 我认为这个趋势是可持续的 ，背后是租金回报相对于相应利率的优势显现 。 21年以来房价跌幅巨大 ，而租金的下跌幅度其实没有那么大 。25城平均的这个租售比，从2.0%上升到了近2.4%。 但是在这期间我们的各个环节的利率都大幅的下降 。 按揭贷款的利率可能从高位的5%以上，下滑到了3%左右 。经营贷的利率只有2.2%。 为什么我提经营贷？因为现在个人的中长期贷款中 ，按揭贷款过去两年都没有增量了 ，在下滑 。经营贷是最大的增量 。所以买房的边际的融资成本已经变成经营贷。经营贷的利率就2.2%。银行理财的利率和存款的利率，从前几年的3%到4% ，现在下滑到了只有1%多 。 在这样的一个环境之下 ，分两类人来来讲，房子的价值都开始凸显 。 对于一个租客。 你用经营贷买房 ，资金成本是2.2% ，而房子的租金回报可能是就是2.4% 。一些二线城市或者说一线城市的老公房更高，可能大于3% 。一个租客 ，现在去买个房子 ，每个月的月供是小于租金的。这种情况会激发出来一部分的刚需 。最近两个星期的二手房成交量比去年同期超过30%，就是一个证明 。 对于一位房东。 你会发现 ，几年前存银行买理财 ，收益显著的高于租金回报，高1%到2% 。但是现在就反过来了，现在房子留着去出租的话 ，我还是有2.4%的这个平均的租金回报 。但是你去存银行或者买理财的话 ，可能就1%多。房子的租金回报比理财或者存款高了 。在现在资产荒的背景下，如果他没有特别好的选择 ，没有很高的风险偏好 ，不是一定要进股市的话，那他留着房子出租 ，而不是非要卖掉 ，可能就更合适了 。 前面几个月，二手房市场经历了一轮挂牌的集中上升和价格杀跌。我认为那就是最后一波杀跌 ，来自杠杆持仓的爆仓。当二手房价格跌幅接近40%的时候 ，就有一批杆炒房的投机类的需求，面临了一个爆仓出清 。如果我们去看分城市的差异 ，能看到现在唯一一个挂牌量还在上升的主要城市是深圳 ，而深圳其实就正好就是上一轮炒房的重灾区 。这也是一个印证。 经过了这一轮所谓的杠杆爆仓和被迫的出售之后，然后剩下的这些房子的持有人，基本杠杆都是比较轻的 ，财务上相对的稳健 。他就会发现房子相对理财 ，存款，跌出了价值 ，他就没有必要再去挂牌卖房子 。 站在此刻 ，我们看到： 首先是二手房的成交加速上升，再者是二手房的挂牌持续下降。而背后是有租金回报跟利率之间的差作为坚实的一个支撑的 。供减需增 ，就是拐点的明确信号 。这个是我们从这个量上的一个分析。 二手房价格跌幅收窄 另外在价格上 ，最近也已经看到了明确的信号 。 去年11月的时候，是房价下跌的速度最快的时候 。当时周环比的跌幅大概是0.3-0.4%左右 ，一个月跌1.5%左右。最新的几周 ，跌幅在持续的收窄 。上一周全国指数的环比跌幅是0.17%，最新的这周全国指数的环比跌幅就只有0.11% 。 这个还是全国范围内的指数 ，如果去看城市 ，在上一周杭州和上海这两个城市实现了环比的转正，就是上海和杭州二手房价已见底了。 市场的反转，总是优势区域领先 ，然后从局部传导到全部。站在此刻 ，我觉得有非常大的把握，虽然全国指数还没有转正 ，但是拐点基本确认 。很有可能我们在两个季度之内 ，能够看到全国范围内的指数企稳 。 附上对几个焦点问题的回答，没时间写文字贴图表了 ，直接挂视频吧。 1 ，人口下滑是否会影响房地产的需求，房价是否会进入长期阴跌的状态？ 2 ，日本地产的价格在90年后下跌了20年 ，到2010年才企稳 。那么为什么您觉得中国五年就可以调整结束？ 3，为什么您认为房地产股票有巨大的机会？ 新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体 ，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的 ，并不意味着赞同其观点或证实其描述 。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担 。
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